从野蛮到精细：20122021中国房地产未来十年

目录 引言 1.中国未来十年住宅地产发展趋势及阶段 1.1 未来十年住宅市场刚性需求发展方向 1.2 影响住宅需求的周期波动因素 2.未来商业地产发展演进趋势 3.未来房地产行业竞争格局及房地产企业商业模式演进 3.1 行业竞争格局现状与发展趋势分析 3.2 行业盈利模式与企业演进 中国房地产市场 一场持续的平衡竞赛 持续平衡，中国房地产市场发展模式面临转型 中国房地产市场经历了第一次转型，进入高投资/低福利模式 “越控越涨”，中国房地产调控政策面临诸多挑战 中国房地产市场面临第二次转型，德法模式或是方向 平衡有度，借鉴德法可助中国房地产市场调控政策走向成熟 通识课堂 未来十年，中国房地产市场将呈如下发展趋势： 1.住宅市场依然供不应求：当前中国城镇住宅供应缺口巨大，加上 持续的城镇化、新增购房适龄人口、房屋更新需求，未来强劲的刚性需 求将成为住宅市场繁荣的重要支撑。 2.三大核心经济圈和区域中心城市依然是住宅市场发展的机会所 在：中国城镇化发展模式有别于欧美国家，呈高度集中于超大型与大型 城市的特点，人口等资源聚集在三大核心经济圈和区域中心城市。 3.建立监测指标体系并培养行业周期波动的判断能力是企业规避风 险与把握机遇的关键：房地产行业的强周期性在宏观调控、行政干预力 度较大的中国更为明显，应通过在企业内部建立行业周期波动监测波动 指标体系来培养企业的行业周期波动判断能力，使企业做到逆周期运作 抵御周期波动风险和把握周期机遇。 4.以休闲社交体验为核心的零售娱乐综合商业地产将是零售商业地 产发展的趋势所在：随着消费心理价值诉求的演进和电子商务的快速发 展，唯有强调休闲社交体验的零售娱乐综合商业地产才具备吸聚客流并 延长顾客停留时间的潜力。 5.土地红利快速压缩，加快行业整合步伐的同时，推动行业往精细 化、专业化分工发展：土地价格上涨快于商品房价格上涨速度，且银行 融资难度与融资成本加大，快速压缩土地红利，一方面加快行业在成熟 市场的整合速度，另一方面使企业进一步向精细化发展，未来将向综合 型和各环节专业型公司两大类型分化。 1.中国未来十年住宅地产发展趋势及阶段 1.1 未来十年住宅市场刚性需求发展方向 中国住宅市场未来发展方向的根本在于刚性需求的变化，包括刚性 需求的数量支撑及刚性需求所在的区域，将决定未来住宅市场增长速度 与区域指向。 住宅刚性需求发展分析 以满足居民居住的刚性需求为基础，同时考虑建筑物更新周期，新 建住宅刚性需求的四大驱动因素包括： •城市原有居民未被满足的居住需求 •新进入城市家庭的居住需求 •城市新组建家庭的居住需求 •旧老建筑物拆后重建 第一，就城市......